保租房REITs扩募潮来袭：资本抢滩民生赛道，万亿资产池的新玩法

2025年以来，保障性租赁住房REITs扩募从政策探索进入落地加速期，首单保障房REITs扩募发售落地、首单非定向扩募公募REITs上市等标志性事件，不仅盘活了万亿级存量租赁住房资产，更构建了“民生保障+资本回报”的双赢模式。见闻网结合Wind数据、基金公告及行业调研发现，这一动作的核心价值在于：一方面解决了租赁住房私募基金的退出需求，为保障性住房建设注入长期稳定资金；另一方面为投资者提供了兼具租金回报稳定、抗周期性强的优质资产，成为资本市场“压舱石”的重要组成部分。

政策驱动：从“首发试点”到“扩募并行”的制度演进

保障性租赁住房REITs扩募的加速推进，源于政策端的持续赋能与市场需求的双重推动。2024年11月，华夏基金华润有巢REIT的扩募申请获受理，拉开了保租房REITs扩募的序幕；2025年6月，华夏北京保障房REIT完成首单保障性租赁住房REITs定向扩募，募集资金9.46亿元购入北京4个保障房项目；2026年1月，华夏基金华润有巢REIT完成首单非定向扩募，募集超11亿元收购上海马桥项目，标志着市场正式进入“首发+扩募”的并行新阶段。

见闻网注意到，国家发改委《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》明确了扩募的核心要求，其中底层资产需满足“运营时间原则上不低于3年”的硬指标，为扩募的规范化落地提供了制度依据。同时，2025年9月实施的《住房租赁条例》推动租赁住房向品质化发展，进一步夯实了保租房REITs的资产基础，为扩募提供了充足的优质资产储备。

标杆样本：保障性租赁住房REITs扩募的三大实操范本

从已落地的项目来看，保障性租赁住房REITs扩募的成功，离不开优质底层资产与精细化运营的双重支撑，见闻网梳理了三个行业标杆：

1. 华夏北京保障房REIT：定向扩募的民生样本——作为国内首单落地的保障性租赁住房REITs扩募项目，本次定向扩募购入北京房山区朗悦嘉园、通州区光机电等4个项目，覆盖核心城区保障房需求。项目出租率稳定在95%以上，租金低于周边市场水平10%-15%，既保障了新市民、青年人的住房需求，也为投资者带来稳定的租金分红，成为民生保障与资本回报融合的典范。

2. 华夏基金华润有巢REIT：非定向扩募的市场化范本——作为境内首单由市场化机构运营的租赁住房REITs，2026年1月完成的首次扩募，将上海马桥项目纳入底层资产，实现上海三大核心产业集聚区全覆盖。截至2025年11月，该基金累计分红超1.54亿元，2025年三季度出租率维持在96%，运营韧性强劲。扩募后基金资产结构进一步优化，长期投资价值显著提升，获得机构资金的持续青睐。

3. 国泰君安城投宽庭REIT：上海样本的品质实践——拟扩募的浦江社区与九星社区项目，出租率均超90%，延续了现有项目“品质只增不减”的战略。截至2025年上半年，该REIT累计可供分配金额6337万元，年化现金流分派率4.196%，市值达42.72亿元，成为上海租赁住房REITs的标杆项目。

底层资产的“准入密码”：保障性租赁住房REITs扩募的核心标准

并非所有租赁住房资产都能纳入扩募范围，见闻网结合监管要求与实践案例，总结了三大核心准入标准：

1. 运营成熟度：原则上需运营满3年——发改委通知明确要求底层资产需达稳定经营状态，确保租金现金流可预测。例如华润有巢的马桥项目2023年3月开业，2025年12月完成扩募，刚好满足运营时间要求，成为扩募的合规样本。

2. 收益稳定性：出租率超90%+租金收缴率超98%——保租房REITs的核心价值在于稳定回报，2025年三季度8只保租房REIT平均出租率维持在95%以上，租金收缴率普遍在98%-100%之间。例如华夏北京保障房REIT出租率稳定在97%以上，华润有巢REIT租金收缴率达99%，为分红提供了坚实保障。

3. 民生属性：聚焦新市民、青年人需求——扩募项目需符合保障性租赁住房的定位，租金低于市场水平，优先面向新市民、青年人出租。例如城投宽庭REIT的项目聚焦上海新市民住房需求，提供单室户、一室一厅等多元化户型，满足不同人群的居住需求。

投资者视角：保障性租赁住房REITs扩募的收益与机遇

对于投资者而言，保障性租赁住房REITs扩募带来的机遇体现在三个层面：

1. 稳定的分红收益：平均年化现金分派率超3%——2025年三季度8只保租房REIT平均年化现金分派率从二季度的2.92%提升至3.12%，高于银行定期存款与多数货币基金。例如城投宽庭REIT年化现金流分派率4.196%，属于行业较高水平，适合追求稳定收益的长期投资者。

2. 资产增值潜力：扩募后估值修复与资产优化——扩募后项目资产结构优化，覆盖更多核心区域，带动估值提升。例如华夏基金华润有巢REIT2025年以来涨幅达13.5%，位列REITs涨幅榜前列，扩募后资产覆盖上海三大产业区，长期增值潜力进一步释放。

3. 抗周期性优势：穿越经济周期的“压舱石”——保租房租金受政府监管，低于市场水平，在经济波动时更易保持出租率稳定。中金固收团队指出，保租房REITs具备租金回报稳定、长久期等类债券特征，适合社保、养老金等长期资金配置，也为个人投资者提供了抗周期的投资选择。

挑战与破局：保障性租赁住房REITs扩募的进阶之路

虽然保障性租赁住房REITs扩募进展迅速，但仍面临三大挑战，需要行业各方共同破局：

1. 运营时间限制：优质项目准入门槛高——部分优质项目因运营时间不足3年无法纳入扩募，导致扩募时间表存在不确定性。破局之道在于提前布局成熟资产，例如华润有巢前瞻性规划扩募计划，待项目达稳定运营状态后启动申请，确保扩募的连续性。

2. 运营能力要求：从“资产叠加”到“价值增长”的转型——扩募并非简单的资产叠加，需要提升运营管理效率，实现资产价值的持续增长。例如城投宽庭REIT需通过精细化运营，提升项目的服务品质与租金收缴率，实现从“单项目收益”到“资本生态收益”的跃升。

3. 市场认知待提升：个人投资者参与度不足——目前保租房REITs的投资者仍以机构为主，个人投资者参与度较低。见闻网建议通过投教活动，普及保租房REITs的收益与风险特征，吸引更多个人投资者参与，进一步优化投资者结构。

未来展望：万亿级资产池的保障性租赁住房REITs扩募新赛道

对标美国千亿美元租赁住房REITs市值，我国保障性租赁住房REITs仍有巨大发展空间。我国存量租赁住房规模可观，部分租赁住房私募基金存在退出需求，为后续新发与扩募保障性租赁住房REITs提供了充足的资产储备。

未来的发展趋势包括：一是扩募方式多元化，从定向扩募到非定向扩募、公募扩募的探索；二是资产类型多样化，覆盖更多一线、二线城市的保障房项目；三是投资者结构多元化，吸引社保、养老金等