房子过户给子女，赠与还是买卖？算错一步多花几十万

当父母计划将房产转移给子女时，面临着一个经典的两难选择：是以“赠与”方式无偿给予，还是以“买卖”方式有偿转让？表面上看，赠与似乎更显亲情且成本低廉，但事实果真如此吗？探究【赠与房产和买卖房产哪个划算】的核心价值，远不止于比较眼前税费高低。它是一次对家庭财富传承的深度规划，涉及即时成本、未来潜在税负、法律风险以及子女的长期财务安排的综合权衡。选错方式，可能导致未来再出售时面临巨额税单。本文，见闻网将为您全面剖析两种方式的利弊，并通过真实案例测算，助您做出最明智的决策。

一、核心认知：没有绝对“划算”，只有“更适合”

在深入细节前，必须建立一个根本认知：赠与和买卖是两种性质完全不同的法律行为，适用不同的税收和法律规则。因此，【赠与房产和买卖房产哪个划算】的答案，高度依赖于房产的具体情况（如年限、价值）、家庭房产数量以及子女未来的计划。盲目选择可能导致“现在省小钱，未来花大钱”的局面。

二、关键维度一：即时过户税费大比拼

这是最直观的比较层面。我们假设一套普通住宅，评估价值为300万元。

方案A：房产赠与
• 契税：由受赠人（子女）缴纳。税率通常为3%，无减免。300万×3% = 9万元。
• 印花税：双方各付0.05%，合计0.1%，约3000元。
• 公证费：如强制要求赠与公证（各地政策不一），按评估价阶梯收取，约1%-2%，即3-6万元。
• 主要优点：通常免征增值税、个人所得税（直系亲属间）。
• 即时总成本估算：约9万（契税）+ 0.3万（印花）+ 3万（公证，假设）= 12.3万元。

方案B：房产买卖（假设满五唯一）
• 卖方（父母）：满五唯一住房，免征增值税和个人所得税。
• 买方（子女）：缴纳契税。若子女为首次购房且面积≤90㎡，税率可低至1%（3万元）；若为首套但>90㎡，税率为1.5%（4.5万元）。
• 即时总成本估算：主要为子女契税，约3万至4.5万元。

初步结论：仅从本次过户的即时现金支出看，在满足“满五唯一”条件下，“买卖”方式的税费成本通常远低于“赠与”，因为赠与的契税无优惠且可能产生高额公证费。

三、关键维度二：未来再出售的“隐形炸弹”

这是决定“是否划算”的最关键、最容易被忽视的因素，直接关系到子女未来的财产性收入。

• 受赠房产再出售：个人所得税的计算方式将变得极为不利。根据规定，出售受赠房屋，个人所得税按（出售收入 - 原赠与成本 - 合理费用）× 20%征收。这里的“原赠与成本”几乎为零（仅有少量税费），这意味着几乎全部增值部分都要缴纳20%的个税。
案例：子女受赠的300万房产，数年后以500万出售。个税 ≈ (500万 - 0 - 少量费用) × 20% ≈ 100万元。

• 买卖所得房产再出售：若子女持有该房满五年且是家庭唯一生活用房，再出售时免征个人所得税。即使不满五或不唯一，个税计算基数也是（出售收入 - 当初购买成本 - 合理费用）× 20%。这里的“购买成本”是父母的卖价（如300万），税基大幅降低。
案例：通过买卖以300万购入，同样以500万出售。个税 ≈ (500万 - 300万 - 费用) × 20% ≈ 40万元（且可能因满五唯一而免征）。

对比可见，赠与房产为子女未来埋下了巨大的个税隐患，而买卖则可能通过构建合理的“购房成本”来优化未来税负。这是见闻网在分析【赠与房产和买卖房产哪个划算】时必须强调的核心风险。

四、其他重要考量维度

1. 法律关系与资金流动
• 赠与：是单务、无偿合同，体现亲情馈赠。但若子女婚后受赠，未明确只赠与子女个人，可能被视为夫妻共同财产。
• 买卖：是双务、有偿合同，法律关系清晰。父母能获得一笔售房款（可再以其他方式支持子女），且子女通过支付对价获得房产，产权清晰，易被认定为个人财产（若由父母出资则需另议）。

2. 子女购房资格与贷款记录
• 通过“买卖”过户，会在子女名下留下购房贷款记录（即使全款也体现为一次购房行为），可能影响其未来购房时的首付比例和贷款利率（如被认定为二套房）。
• “赠与”通常不影响房贷记录认定，但接受赠与本身也可能被部分城市计入家庭房产套数。

3. 针对特殊情况的策略
• 若房产不满两年或非唯一，买卖会产生高额增值税和个税，此时赠与在即时成本上可能显现优势，但仍需权衡未来再出售的个税问题。
• 若父母年事已高，需考虑未来可能的遗产税风险（虽然我国尚未开征）。赠与是生前转移，买卖也是，都能规避未来可能的遗产税，但需综合规划。

五、综合决策流程图

为帮助您决策，见闻网建议遵循以下思考路径：
1. 第一步：判断房产是否“满五唯一”
→ 如果是，优先考虑“买卖”，即时成本低，且为子女未来留下低税基。
→ 如果不是，计算买卖产生的增值税和个税，与赠与的契税+公证费比较即时成本。

2. 第二步：明确子女未来是否可能出售此房产
→ 如果确定长期自住（甚至传承孙辈），不再出售，则未来个税风险不触发，可更多考虑即时成本低的方案。
→ 如果有较大可能在未来五年或十年内出售，则必须重点规避赠与带来的高额个税，即使即时成本稍高，也应倾向于“买卖”。

3. 第三步：考虑家庭关系与资金安排
→ 结合财产隔离、子女婚姻、父母现金流需求等因素做最终决定。

总结：超越“税费”，着眼“全生命周期财富规划”

综上所述，【赠与房产和买卖房产哪个划算】是一个典型的“短期利益”与“长期风险”的权衡题。在大多数常见场景下（房产满五唯一，子女未来可能出售），以“买卖”方式过户，虽然名义上是交易，但通过合理定价，往往在即时成本和未来税负上实现综合最优。而“赠与”虽情感色彩浓厚，却可能成为一颗未来的税务“定时炸弹”。

见闻网认为，这个选择不应仅仅基于当下的计算，更应置于家庭资产长期规划的框架内。它促使我们思考：我们进行财产传承，传递的仅仅是资产本身，还是一份兼具智慧与远见的财务安排？当您跳出单一的交易视角，以家族财富管理者的思维来决策时，您所做的，将是一次真正意义上的财富护航。