经营贷违规流入楼市：低息陷阱下的楼市暗流与监管困局

在“房住不炒”的政策基调下，经营贷本应是支持小微企业发展的金融工具，却因与居民房贷的显著利差，逐渐沦为部分购房者“置换高息房贷”的灰色通道。据见闻网2025年10月暗访显示，当前仍有中介以“首年利率低至0.795%”“无营业执照也能办”为噱头，诱导客户将经营贷违规注入楼市，这一现象不仅扰乱了金融市场秩序，更折射出政策执行中的深层矛盾。经营贷违规流入楼市已成为房地产市场的“潜规则”，其背后的利益博弈、操作链条与监管漏洞，值得深入剖析。

经营贷与房贷的价差：违规流入的原始动力

近年来，随着国家对小微企业扶持力度加大，银行经营贷利率持续下行。2025年数据显示，部分银行经营贷利率已低至3%以下，甚至有中介宣称首年利率可低至0.795%。而同期居民首套房贷利率普遍在4%以上，两者价差最高可达3个百分点。这种“低息优势”成为吸引资金违规流入楼市的核心驱动力。

“三年前我们确实帮很多客户置换成了经营贷。”一位贷款中介向见闻网记者透露，当时房贷利率与经营贷利率息差超3%，置换可大幅降低月供压力。尽管近期随着LPR下调，这种价差有所收窄，但仍有中介以“大额”“低利率”为关键词营销：“有房产就能做抵押经营贷，利率比房贷低1个百分点以上，还款周期更长，综合成本更划算。”这种对比看似“划算”，实则是将经营贷的金融属性异化为投机工具。

知名经济学者盘和林指出，银行在经营贷业务中面临“两难”：一方面，小微企业贷款门槛高、需求分散，若严格审核可能导致客户流失；另一方面，房贷业务受政策限制锐减，银行为维持业务规模，不得不放宽经营贷审核标准。这种供需失衡的背景下，部分银行选择“睁一只眼闭一只眼”，默许资金违规流入楼市。

操作链条：从执照过户到资金入楼市的“一条龙”服务

为了让“经营贷置换房贷”的骗局更隐蔽，中介构建了一套完整的操作链条，核心环节包括执照过户、过桥垫资、伪造流水等“灰色服务”。据见闻网调查，某中介宣称可提供“全流程代办”：首先，花8000元过户或新办营业执照（部分客户甚至借用他人执照）；其次，通过过桥资金垫付经营贷还款，确保原贷款结清；最后，伪造企业流水、采购合同等材料，申请经营贷。整个流程完成后，中介收取2万元以上佣金，若后续银行抽查，还可以“税务问题”“流水不达标”为由要求客户额外支付费用——正如客户王霞遇到的情况，中介在完成过户后，以“被税务抽查”为由，要求她在3%服务费基础上再付部分费用。

这些操作的关键在于“形式审查代替实质审查”。银行在发放经营贷时，往往仅核对营业执照、流水等材料是否“合规”，却很少深入调查资金用途。例如，某银行客户经理坦言：“只要流水看起来像经营用的，我们就放款，至于钱是不是流入楼市，很难追踪。”这种风控漏洞为资金违规入楼提供了可乘之机。

银行的两难：业务压力与风控失守的博弈

银行并非“违规流入”的主动推手，但其逐利冲动与风控失守加剧了问题。数据显示，2025年上半年，某股份制银行个人房贷业务量同比下降40%，而同期经营贷业务量虽增长25%，但其中约30%的资金最终流向楼市。某城商行信贷部负责人透露：“为了完成经营贷考核指标，我们不得不降低审核标准，甚至默许客户‘包装’经营背景。”

更严重的是，部分银行利用经营贷的“普惠属性”规避监管。例如，将企业经营贷拆分为多笔发放，或通过关联企业转移资金，这些操作增加了监管难度。同时，经营贷资金可通过消费贷、装修贷等渠道间接流入楼市，形成“资金闭环”，导致监管部门难以追踪资金最终去向。

这种“重业务轻风控”的倾向，不仅损害了银行自身资产质量，更可能引发系统性金融风险。一旦楼市