保障性住房公募REITs认购倍数破500倍：政策红利下的投资热与隐忧

保障性住房公募REITs认购倍数：资产荒下的“香饽饽”

保障性住房公募REITs认购倍数已成为衡量市场热度的核心指标。2025年3月，汇添富上海地产租赁住房REIT公众认购倍数达494倍，刷新保障房领域纪录；同年12月，华夏中核水电REIT网下认购倍数突破340倍，延续市场狂热。这一现象背后，是低利率环境下资金对“高分红+政策背书”资产的追逐——保障房REITs平均年化现金流分派率达5.2%，显著高于国债收益率（2.8%）和货币基金（1.9%）。见闻网通过拆解近三年23只保障房REITs的认购数据、底层资产与政策支持，揭示高认购倍数的驱动逻辑与潜在风险。

认购倍数TOP5：上海、北京项目霸榜，区位决定热度

保障性住房公募REITs认购倍数呈现“核心城市碾压效应”。数据显示，2023-2025年发行的18只保障房REITs中，上海、北京项目平均认购倍数达286倍，而三四线城市项目仅89倍。汇添富上海地产租赁住房REIT以494倍登顶，其底层资产虹桥璟智项目位于上海闵行区，周边租金水平达65元/㎡/月，出租率常年超98%；红土深圳安居REIT认购倍数254倍，资产位于深圳龙华区，租金回报率达4.25%。

对比之下，中西部城市项目热度较低。某武汉保障房REIT认购倍数仅62倍，因底层资产位于远郊区，租金水平28元/㎡/月，且空置率达8%。见闻网调研发现，投资者更青睐“人口净流入+产业聚集”区域的项目，这类资产现金流稳定性可达90%以上，而缺乏产业支撑的项目，分红波动风险显著增加。

高认购倍数驱动因素：政策背书、低利率与资产荒共振

保障性住房公募REITs认购倍数高企是多重因素叠加的结果： - **政策红利**：2024年发改委1014号文明确保障房REITs扩募优先权，2025年上海、深圳等地对保租房项目给予税收优惠（增值税即征即退），直接提升资产收益率； - **利率下行**：10年期国债收益率从2023年3.2%降至2025年2.8%，固收类资金被迫向REITs等“类债券”资产迁移，保险资金配置REITs规模从2023年800亿元增至2025年1800亿元； - **资产稀缺**：全国已上市保障房REITs仅23只，总市值不足500亿元，远低于市场需求。2025年华夏北京保障房REIT扩募时，吸引超2000亿元资金抢购，配售比例仅0.3%。

某险资固收部负责人对见闻网表示：“保障房REITs兼具‘政策兜底+稳定分红’属性，在资产荒背景下几乎是‘必配品’，我们配置比例已从5%提升至12%。”

风险隐忧：高溢价发行、流动性不足与运营压力

高认购倍数背后暗藏三大风险： - **估值泡沫**：部分项目发行市盈率达25倍，远超工业地产REITs（平均18倍）。2025年某杭州保障房REIT上市首日破发，较发行价下跌5.3%，因市场发现其实际租金收缴率仅92%，低于招募书披露的98%； - **流动性困境**：保障房REITs日均换手率仅0.8%，低于产业园REITs（1.5%）。2025年11月市场调整时，某保障房REIT连续3日成交不足千万元，价格单日波动达8%； - **运营挑战**：保障性住房面临“租金管制+维护成本上升”压力。北京某项目2025年租金调整幅度仅2%，但物业管理成本上涨5%，导致可供分配金额同比下降3.2%。

中金研报指出，当前保障房REITs平均溢价率达15%，若未来利率上行或政策支持减弱，可能引发估值回调。

政策支持：从“试点”到“常态化”，扩募机制成关键

政策持续加码推动保障性住房公募REITs认购倍数走高。2025年7月，证监会发布《关于进一步完善保障性租赁住房REITs常态化发行的通知》，明确“首发满3年可扩募”“资产池可跨区域整合”。上海地产集团借此将3个项目注入汇添富上海地产租赁住房REIT，扩募规模达29亿元，认购倍数达180倍。

地方政府亦推出配套措施：深圳对保租房REITs给予“运营补贴+土地出让金返还”；北京允许REITs持有资产享受税收减免（房产税、增值税按70%征收）。这些政策使保障房REITs平均融资成本降至3.5%，较普通房企债券低2个百分点。

未来展望：2026年或新增15只，认购倍数或回归理性

行业预测，2026年保障房REITs发行将达15只，募资规模超300亿元，供应增加或使保障性住房公募REITs认购倍数回落至150-200倍区间。但核心城市优质项目仍具稀缺性，上海、深圳等地计划推出“商改保”REITs（商业办公改造为保租房），这类项目因地段优越、改造成本低，预计认购倍数仍将突破300倍。

投资者结构也将优化。银保监会拟允许个人养老金账户投资保障房REITs，预计带来300-500亿元增量资金。某基金经理对见闻网表示：“长期资金入场将降低市场波动，使保障房REITs从‘短期炒作’转向‘长期配置’。”

总结：高认购倍数是信号，而非投资依据

保障性住房公募REITs认购倍数高企，反映了市场对“政策确定性+现金流稳定性”资产的追捧，但其背后的估值风险与运营挑战不容忽视。对于投资者，需穿透认购热度，关注底层资产的区位优势（如核心城市核心区）、运营效率（出租率、租金收缴率）及政策支持力度（税收优惠、扩募空间），避免盲目追高。

未来，随着供给增加与机制完善，保障房REITs市场将从“狂热”走向“成熟”。见闻网建议投资者建立“区位+运营+政策”三维评估体系，在分化的市场中筛选真正具备长期价值的标的。毕竟，REITs的本质是“资产证券化”，而非“炒作工具”，只有现金流扎实的项目，才能穿越周期，为投资者带来持续回报。